La capacité d’emprunt d’un investissement locatif est un critère indispensable pour solliciter un crédit. Il s’agit d’une preuve qui garantit le remboursement d’un prêt. Voici comment la calculer.
Prendre en compte les revenus locatifs
Pour calculer votre capacité d’emprunt, il convient d’intégrer vos futurs loyers. Ainsi, vous pouvez prendre en compte vos revenus locatifs à hauteur de 70 %. La différence sert notamment à couvrir les diverses charges et risques relatifs à votre investissement. Il s’agit par exemple des impayés, de la vacance des logements et d’autres obligations. Par ailleurs, les revenus locatifs peuvent être ajoutés à vos salaires ou déduites de vos charges.
Évaluer votre taux d’endettement
L’évaluation du taux d’endettement est une étape importante du calcul de votre capacité d’emprunt dans le cadre d’un investissement locatif. Il s’agit en effet du ratio entre vos différentes charges et vos revenus. Le taux d’endettement est souvent plafonné à 35 % pour éviter tout risque de défaut de paiement. Ainsi, vous devez prendre en compte les mensualités du prêt, la durée de remboursement et le taux d’intérêt.
Déterminer le reste à vivre
Le reste à vivre représente le montant restant dans votre budget à la suite de la prise en charge des charges fixes. Il est impératif de tenir compte de votre situation personnelle, la ville de résidence, l’impôt, l’électricité, ou encore le gaz pour le déterminer. Pensez à prendre en compte tous ces éléments.
Qu’est ce qu’un investissement locatif ?
Au risque de répéter la question, mais la réponse y est présente, l’investissement immobilier locatif est le fait d’acheter un appartement, une maison, un commerce, un bureau dans le but de le louer durant une certaine période et sous certaines conditions : c’est ce que l’on appelle le bail.
Les revenus issus de la location meublée sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des bénéfices non commerciaux (BNC). Ils peuvent être soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) s’ils sont loués à une structure soumise à l’IS.
Vous pouvez également être soumis au régime fiscal réel si vous optez pour le régime réel d’imposition.
Vous devez inscrire le logement sur votre déclaration de revenus et déclarer le revenu foncier annuel perçu au titre de l’année.
Vous devez joindre à cette déclaration une copie des documents suivants :
- le bail ;
- les avis d’imposition ou de non-imposition du locataire ;
- les factures afférentes à la location ;
- les justificatifs des travaux effectués ;
- l’avis d’impôt sur le revenu de l’année d’achèvement des travaux.
Les revenus tirés de la location doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers.
Vous pouvez choisir de louer un bien meublé ou non.
Simulez votre capacité d’emprunt grâce à un outil professionnel
Après de belles années passées dans votre premier appartement, vous avez décidé d’acheter votre premier bien, pour enfin accéder à la propriété. Pour ce faire, vous allez devoir faire un crédit immobilier, et donc définir combien vous pouvez emprunter pour mener à bien ce projet d’achat. Or, si vous avez tenté d’appliquer les conseils mentionnés plus haut, vous vous sentez tout de même un peu perdu au milieu de tous ces chiffres ? Dans la mesure où cette estimation est indispensable pour bien encadrer votre budget, nous vous recommandons d’utiliser un outil spécialisé : le simulateur de capacité d’emprunt.
Ce petit outil en ligne permet en quelques clics de vous faire une idée assez précise de la somme que vous êtes en mesure d’emprunter, et à quelles conditions. Pour cela, il vous faudra répondre à quelques questions via un formulaire : votre situation personnelle et professionnelle, vos revenus mensuels (et ceux du coemprunteur s’il y en a un), la présence éventuelle d’un apport, et son montant. Enfin, vous devrez renseigner les caractéristiques du bien que vous souhaitez acheter : surface, prix de vente, localisation, etc. Vous recevrez ensuite une estimation de vos capacités d’emprunts, et vous pourrez prendre contact avec un conseiller qui pourra vous aiguiller tout au long de votre parcours.